公募REITs（不動產投資信托基金）市場常態化發行穩步推進。全國首單城市更園REITs——華夏金隅智造工場REIT和全國首單醫藥倉儲物流REITs——匯添富醫藥REIT分別於2月26日和27日登陸上交所。

證券發布的REITs2025年投資策略展望提到，我國公募REITs市場已邁入常態化發行新階段，一級市場方麵，審核效率顯著提升；二級市場方麵，2024年經曆三輪上漲，主要受益於資金麵及政策麵形成的雙重共振。展望後市，常態化發行將繼續支撐公募REITs市場提質擴容。

醫藥物流倉儲設施

投資邏輯清晰

匯添富九州通醫藥REIT的底層資產是九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心，該中心符合GSP質量標準，采用先進的信息技術、智能化物流設備和數字化管理手段，實現了藥品的精準管理和全程可追溯，確保了藥品流轉的高效與安全。與傳統物流不同，該中心專注於高門檻、高回報的醫藥物流領域，經營高淨值藥品，有望帶來更穩定且豐厚的收益。

基金發起人九州通醫藥集團股份有限公司（以下簡稱“九州通集團”）是全國較大的民營醫藥商業企業。項目原始權益人九州通物流作為醫藥行業的首家5A級物流企業，擁有規模龐大的醫藥供應鏈服務平台基礎設施，物流網絡資源覆蓋全國96%以上區域。

基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，公司基金經理詹燁表示：“與傳統高標倉等倉儲物流資產相比，醫藥物流倉儲設施作為底層資產不僅類型特殊，而且投資邏輯十分清晰。”

詹燁進一步解釋道，其一，醫藥物流倉儲需求增長確定性高。伴隨著國民對健康重視程度加強，醫藥的剛性需求增長確定性較高，同時，線上藥品平台的發展提高了購買藥品的便利性，進一步推動了醫藥產品需求的增長，從而驅動了更多的醫藥倉儲需求。

其二，醫藥倉儲具有很高的進入壁壘。一方麵是強監管性，藥品倉儲關係到公眾的生命健康安全，因此醫藥倉儲行業受到嚴格的監管，包括設施環境的適格條件以及日常運營都麵臨藥監局的不定期巡檢，管理成本高；另一方麵是技術門檻，醫藥倉儲信息化水平、內部設計（溫度分區與定製化需求等）等要求都顯著高於傳統物流倉儲資產；此外，運營大型醫藥倉儲是需要具備一定體量的客戶基礎，這也提高了競爭者的進入門檻。

其三，項目本身優質。匯添富九州通醫藥REIT此次入池的項目是九州通集團全國中心倉，該項目已平穩運營接近10年，相關條件較為成熟。

對於民營企業在基礎設施REITs領域逐漸嶄露頭角，首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示：“一方麵，通過參與發行REITs，有助於盤活民營企業手中持有的存量基礎設施資產，降低資產負債率，促進有效投資；另一方麵，這將形成一定的示範效應，提升民營企業參與REITs發行的積極性。”

底層資產類型

日趨豐富

從發行節奏看，2024年以來公募REITs市場發行提速。據統計，63隻已上市的公募REITs中，34隻產品為2024年以後上市。其中，2024年有29隻產品上市，發行總規模約655.17億元；截至2月27日，今年已有5隻產品上市，發行總規模約74.06億元。

公募REITs市場邁入常態化發行階段的同時，產品底層資產類型也持續擴容。在既有倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房等資產類型基礎上，2024年成功發行了首單水利設施REITs，2025年進一步實現市政設施REITs零的突破。

對於公募REITs市場加速“推新”，明明認為：“目前市場欠配壓力明顯，公募REITs市場擴容增類有助於形成更多可投資產，滿足投資者配置需求。”

據統計，截至今年2月27日，全市場已上市的63隻公募REITs產品底層資產覆蓋九大類型。從產品數量分布來看，園區基礎設施REITs以17隻的產品數量居首，占比達26.98%；交通基礎設施REITs產品共有13隻，位列第二；消費基礎設施REITs和倉儲物流REITs的產品數量並列第三，均為8隻。

展望未來，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行範圍。明明認為，結合近期公開招標信息來看，文旅、數據中心等更多新業態資產有望加速落地。